まだ住宅ローンが残っている家は売却できる？知っておきたい2つのパターン | 福島市で不動産売却なら不動産売却サポートセンター 福島 | ブログ

売却の絶対条件は「ローンを完済すること」

住宅ローンを組んで家を購入した際、ご自宅には金融機関の「抵当権（ていとうけん）」というものが設定されています。これは、万が一ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関がその家を差し押さえることができる権利のことです。

家を売却して新しい買主様に引き渡すためには、この抵当権を外さなければなりません。そして、抵当権を外してもらうための条件が、「住宅ローンを全額一括で完済すること」なのです。

「えっ、手元にそんな大金はないよ…」と驚かれた方もご安心ください。

ご自身の手持ち資金で完済できなくても、「家を売却したお金（売却代金）」を使ってローンを完済するのが一般的な方法です。

ここで重要になるのが、「家がいくらで売れるか」と「ローンがいくら残っているか」のバランスです。これには、大きく分けて2つのパターンがあります。

パターン1：家を売ったお金でローンを完済できる（アンダーローン）

家が売れた金額（売却価格）が、現在残っている住宅ローンの金額を上回っている状態を、専門用語で「アンダーローン」と呼びます。

例：家の売却価格が2,000万円、ローンの残高が1,500万円の場合

この場合、売却して得た2,000万円の中から、ローンの残り1,500万円を一括返済できます。さらに、手元には500万円が残るため、このお金を新しいお住まいの購入資金や、引越し費用、老後の蓄えに回すことができます。

売却の手続きも、比較的スムーズに進めることが可能です。

パターン2：家を売ったお金でもローンが残ってしまう（オーバーローン）

一方で、家の売却価格よりも、残っている住宅ローンの金額の方が多い状態を「オーバーローン」と呼びます。

例：家の売却価格が1,500万円、ローンの残高が2,000万円の場合

売却代金をすべて返済に充てても、まだ500万円のローンが残ってしまいます。このままでは抵当権を外すことができず、家を売却できません。

しかし、オーバーローンだからといって絶対に売却できないわけではありません。次のような方法で不足分を補うことができれば、売却は可能です。

自己資金（貯金など）で補う

足りない500万円をご自身の貯蓄などから捻出し、売却代金と合わせて完済します。

住み替えローンを利用する

新しく家を購入する場合、現在のローンの残債（不足分）を、新しい家の住宅ローンに上乗せして借り入れる「住み替えローン」を利用できる場合があります。（※金融機関の審査があります）

任意売却を検討する

もし、「貯金で補うこともできず、毎月の返済自体が厳しくて家を手放したい」という場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という選択肢もあります。

まずは「現状」を正しく知ることから始めましょう

住宅ローンが残っている家の売却は、「あといくらローンが残っているか」の確認と、「今、家がいくらで売れるか」の正確な査定がすべての出発点になります。

「自分の家が今いくらで売れるのか分からない」

「ローン残高の見方が分からない」

「売った後に手元にいくら残るのか、きちんと計算してほしい」

そんな時は、どうかお一人で悩まずに、私たち株式会社ネクストライフにお声がけください。

ご家族に相談するようなお気持ちで、現在のお悩みをお聞かせいただければ幸いです。

私たちはお客様の「地元の頼れるパートナー」として、現在のローン残高と最新の不動産相場をしっかりと照らし合わせ、お客様にとって一番負担が少なく、安心できる売却計画を一緒に考えさせていただきます。

ご相談や価格の査定は完全に無料です。無理な営業などは一切行いませんので、まずは「今の価値を知るだけ」でも、お気軽にお問い合わせください。