不動産の「評価額」って何？自分でできる調べ方とプロに頼む理由を徹底解説！：不動産売却センター福島 | 福島市で不動産売却なら不動産売却サポートセンター 福島 | ブログ

1. 不動産の「価格」は4種類ある！？

不動産の世界には「一物四価（いちぶつよんか）」という言葉があります。

これは、「一つの不動産に、4つの異なる価格（評価額）がある」という意味です。

「え、どういうこと？」と混乱しそうですが、大丈夫です。

「目的によって、使う価格のモノサシが違う」と覚えてください。

代表的な4つの価格を見てみましょう。

• ①実勢価格（じっせいかかく）
• 目的：実際に売買するため
• 内容：市場で「今、実際に売れる（取引される）価格」のこと。相場とも呼ばれます。景気や近所の人気度、需要と供給のバランスで常に変動します。
• 皆さんが「売却したい」時に一番知りたい価格です。
• ②公示地価（こうじちか）・基準地価（きじゅんちか）
• 目的：国や都道府県が土地取引の目安にするため
• 内容：国（公示地価）や都道府県（基準地価）が「このあたりの標準的な土地はこのくらいの価格ですよ」と発表する公的な価格です。
• ③相続税評価額（そうぞくぜいひょうかがく）
• 目的：相続税や贈与税を計算するため
• 内容：主に「路線価（ろせんか）」というものが使われます。これは道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格で、税金計算の基準になります。
• ④固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）
• 目的：固定資産税や都市計画税を計算するため
• 内容：毎年支払う税金の計算に使われる価格です。市町村（東京23区は都）が決定します。

2. 【目的別】自分で「評価額」を調べる方法

では、これらの評価額はどうやって調べればよいのでしょうか？

目的に合わせて、ご自身で調べる方法をご紹介します。

【A】「売却したい」「今いくらか知りたい」場合（①実勢価格）

「今、売ったらいくらになるか」という価格は、残念ながら公表されているデータはありません。なぜなら、常に変動しているからです。

ただし、おおよその目安（相場）をご自身で調べる方法はあります。

• 調べ方1：不動産情報サイト（SUUMOやHOME'Sなど）を見る
• ご自身の物件と似た条件（エリア、広さ、築年数、駅からの距離など）の物件が、いくらで「売りに出されているか」をチェックします。
• 注意点：これはあくまで「売主の希望価格」です。実際にその価格で売れたとは限りません。
• 調べ方2：国土交通省のサイトで「成約価格」を見る
• 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトで、実際に売買が成立した価格（成約価格）を調べることができます。
• 注意点：個別の物件の事情（室内がキレイだった、日当たりが悪いなど）までは分からないため、これもあくまで参考値です。

【B】「税金の目安」を知りたい場合（③相続税・④固定資産税）

税金計算用の価格は、比較的カンタンに調べられます。

• 調べ方1：固定資産税評価額（④）
• 毎年4月～6月頃に市町村から送られてくる「固定資産税納税通知書」を見てください。
• 一緒に「課税明細書」という書類が入っており、そこに評価額が記載されています。これが一番確実で簡単です。
• 調べ方2：相続税評価額（③路線価）
• 国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」をインターネットで見ることができます。
• ご自宅の前の道路に書かれている数字が、土地の評価の目安になります。

3. なぜプロ（不動産会社）の「査定」が必要なのか？

ここまで自分で調べる方法をお伝えしましたが、特に「売却」を考えている場合、これらの方法には限界があります。

「固定資産税評価額」や「路線価」は、あくまで税金計算用の価格です。

「実際に売れる価格（実勢価格）」とは全く異なります。

また、インターネットで調べた相場も、あくまで「似た物件」の価格です。

あなたの不動産には、データだけでは分からない「個別の価値」があります。

• 「とてもキレイに使われている」
• 「日当たりや眺望が抜群に良い」
• 「リフォームされている」
• 「角地で開放感がある」

こういったプラスの価値は、インターネットでは分かりません。逆に、マイナスの点も同様です。

不動産会社が行う「査定」とは、こうした個別の事情や、「今」の市場の動向（買いたい人が多いか少ないか）、近隣での最新の取引事例などをすべて考慮して、「今、この価格なら売れる可能性が高い」という、より正確な「実勢価格」を導き出すプロの作業です。

自分で調べた価格で「このくらいで売れるだろう」と判断してしまうと、

• 安く売り出しすぎて、数百万円も損をしてしまう
• 高く設定しすぎて、買い手がつかず、ずっと売れ残ってしまうといった失敗に繋がる可能性があります。

【まとめ】

不動産の評価額について、ご理解いただけましたでしょうか？

• 評価額には種類があり、目的によって使い分ける。
• 税金用の評価額（固定資産税・路線価）は「納税通知書」などで調べられる。
• 「売却」で一番重要な「実勢価格（相場）」は、自分で調べるのは難しい。

だからこそ、売却をご検討されている方、まずはご自身の不動産の正確な価値を知りたい方は、私たち不動産のプロにご相談ください。

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