【プロが徹底解説】住宅ローンが残っていても家は売れる！知っておくべき全手順と注意点：不動産売却センター福島 | 福島市で不動産売却なら不動産売却サポートセンター 福島 | ブログ

多くの方が「住宅ローンが残っていると家は売れない」と誤解されていますが、結論から言うと、ローン返済中でも家の売却は全く問題なく可能です。

ただし、そのためにはいくつかの重要なルールと手順があります。

この記事では、ローン返済中の家を売却するための「基本のキ」から、状況別の具体的な方法、そして失敗しないための注意点まで、専門家の視点から詳しく、そして分かりやすく解説していきます。

大原則：

ローン中の家を売るには「抵当権の抹消」が必須 まず、なぜローン中の家を売却できるのか、その大原則から理解しましょう。

住宅ローンを組む際、金融機関は万が一返済が滞った場合に備えて、購入した土地と建物に「抵当権（ていとうけん）」という権利を設定します。これは、その不動産を「担保」に取っているということです。

家を売却するということは、その所有権を次の買主様に移すということです。

しかし、抵当権が付いたままの不動産は、買主様にとって「他人の借金の担保になっている物件」ということになり、安心して購入できません。

そのため、買主様は新たな住宅ローンを組むことができず、事実上、売買が成立しないのです。

したがって、ローン中の家を売却するための絶対条件は、「売却と同時に住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消（消し去る）すること」なのです。

「でも、何千万円ものローンを一度に返済するなんて無理…」と思われるかもしれませんが、ご安心ください。

通常は、買主様から受け取る売却代金をそのままローンの返済に充てることで、この条件をクリアします。

売却の第一歩：あなたの現状を正確に把握しよう 売却活動を始める前に、まずやるべきことは「現状把握」です。

これが今後の全てのステップの基礎となります。

ステップ1：

住宅ローンの残高を確認する まず、ローンが今いくら残っているのかを正確に把握しましょう。

確認方法は主に3つあります。

返済予定表：ローン契約時に金融機関から受け取った書類です。今後の返済予定と合わせて残高が記載されています。

残高証明書：毎年、金融機関から郵送されてくる書類です。

インターネットバンキング：多くの金融機関では、ウェブサイトやアプリで現在のローン残高を確認できます。

ステップ2：

家の売却価格（査定額）を調べる 次に、ご自宅がいくらで売れそうか、その価値を知る必要があります。

最も正確な方法が、私たちのような不動産会社に「査定」を依頼することです。

株式会社ネクストライフでは、周辺の取引事例や市場の動向、物件の特性を総合的に分析し、お客様の資産価値を無料で査定いたします。

ステップ3：

あなたの状況を判断する 上記2つの金額を比較することで、あなたの状況が次のどちらかに分かれます。

 アンダーローン：【売却価格 ＞ ローン残高】

売却代金でローンを完済しても、手元にお金が残る状態です。売却は非常にスムーズに進められます。

オーバーローン：【売却価格 ＜ ローン残高】

売却代金だけではローンを完済できず、不足分が発生する状態です。この差額をどう埋めるかが、売却の鍵となります。

【状況別】ローン中の家を売却する具体的な方法

あなたの状況が「アンダーローン」か「オーバーローン」かによって、売却の進め方が変わります。

ケース1：「アンダーローン」の場合

おめでとうございます。

最もスムーズに進められるパターンです。

売却の流れは以下のようになります。

不動産会社と媒介契約を結ぶ：

査定内容や販売戦略に納得できたら、売却活動を依頼する契約を結びます。

 販売活動の開始：

インターネット広告やチラシなどで購入希望者を探します。

 売買契約の締結：

買主様が見つかったら、価格や引き渡し日などの条件を決め、売買契約を結びます。

 決済・引き渡し：

売却の最終ステップです。この日に、以下の手続きが同時に行われます。

 買主様から売却代金を受け取る。

 その代金で、あなたの住宅ローンを金融機関に一括返済する。

 司法書士が、法務局で抵当権の抹消手続きと、所有権を買主様へ移す手続きを行う。

 買主様に鍵を渡して、完了。

ケース2：「オーバーローン」の場合

売却代金だけではローンを完済できないため、少し工夫が必要です。

しかし、諦める必要はありません。

解決策は複数あります。

対処法①：自己資金（預貯金）で差額を補う

最もシンプルで確実な方法です。売却代金で足りない分を、ご自身の預貯金などで補ってローンを完済します。

例えば、ローン残高が3,000万円、売却価格が2,800万円の場合、差額の200万円を自己資金で用意します。

対処法②：住み替えローンを利用する（住み替えの場合） 新しい家への住み替えを検討している場合に使える方法です。

現在の家のローン残債（売却しても残ってしまう分）を、新しい家の住宅ローンに上乗せして借りることができます。

資金計画が立てやすいメリットがありますが、借入額が大きくなるため、金融機関の審査は比較的厳しくなる傾向があります。

対処法③：無担保ローン（フリーローン）で差額を補う 住み替えの予定はないけれど、自己資金も足りない、という場合に検討できる方法です。

不足分を銀行のフリーローンなどで借り入れて返済に充てます。

ただし、住宅ローンに比べて金利が高くなることが多いため、慎重な検討が必要です。

対処法④：任意売却（にんいばいきゃく）を検討する

上記のいずれの方法も難しい場合の最終手段の一つです。

これは、返済が困難になった場合に、金融機関の合意を得て、特別に抵当権を外してもらい売却する方法です。

市場価格に近い価格で売却でき、競売を避けられるメリットがありますが、売却後も残ったローンの返済義務はなくなりません。

任意売却は複雑な交渉を伴うため、必ず専門知識のある不動産会社に相談することが不可欠です。

まとめ：

一人で悩まず、まずは専門家にご相談ください 住宅ローンが残っている家の売却は、決して不可能なことではありません。

大切なのは、

まずは現状（ローン残高と家の価値）を正確に把握すること。

ご自身の状況に合った、最適な売却方法を選ぶこと。

 信頼できる不動産のプロをパートナーに選ぶこと。 です。

特にオーバーローンの場合など、複雑な状況になればなるほど、専門的な知識と経験が不可欠になります。

一人で悩みを抱え込まず、まずは私たち株式会社ネクストライフにご相談ください。

お客様一人ひとりのご事情を丁寧にお伺いし、秘密厳守で、最適な解決策をご提案することをお約束します。

査定やご相談はもちろん無料です。あなたの新たな一歩を、私たちが全力でサポートいたします。