不動産売却とローン返済の流れを徹底解説！知らなきゃ損する5つのポイント | 福島市で不動産売却なら不動産売却サポートセンター 福島 | ブログ

住宅ローンが残っている家を売却する際、多くの方が「ローン中の家でも売れるのか」「どのような順番で手続きが進むのか」といった不安を抱かれます。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても売却は可能です。ただし、「決済日（引き渡し日）までにローンを一括完済し、不動産の抵当権を抹消する」という厳格なルールがあります。

この記事では、不動産売却とローン返済の基本フローから、売却額が残高を下回る「オーバーローン」への対処法、諸費用・税金、そして損をしないための重要ポイントまで分かりやすく解説します。

1. 不動産売却とローン返済の基本フロー【5つのステップ】

売却手続きとローン返済は、以下のように段階を踏んで並行して進めます。全体の流れを把握しておくことで、直前になって慌てるリスクを防げます。

2. アンダーローンとオーバーローンの違い＆資金計画

ローン中の家を売却する際、「査定価格」と「住宅ローン残高」のどちらが大きいかで対応が大きく変わります。

一括返済が難しい（オーバーローン）場合の補填策

• 自己資金（預貯金）の持ち込み：売却代金で不足する差額を現金で手配・返済します。
• 住み替えローンの利用：残るローン残債を新居の購入ローンに組み込んで一括で借り入れる方法です。
• 任意売却の検討：滞納がある場合など、金融機関の合意を得て条件付きで売却する手続き。（※信用情報への考慮が必要です）

3. 特殊なケースにおける注意点（離婚・相続・共有名義）

事情によって名義や権利関係が複雑な場合、事前の同意取得や手続きが必須となります。

• 共有名義の場合：名義人全員の売却同意と実印・印鑑証明書が必要です。
• 離婚に伴う売却：財産分与や名義変更の手続きと並行し、連帯保証関係の解消を進める必要があります。
• 相続した不動産：売買契約の前に、相続登記（名義変更）を済ませておく必要があります。

4. 売却時に発生する諸費用・税金の相場

売却代金がすべて手元に残るわけではありません。手残り額を試算する際は、以下の諸費用をあらかじめ差し引いて計算しましょう。

※売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合は、翌年に確定申告を行い、譲渡所得税を納める必要があります（「3,000万円特別控除」等の特別特例が使える場合もあります）。

5. 知らなきゃ損する！ローン返済＆売却成功の5つのポイント

• 1. 早めの残債確認と現実的な査定相場の把握：直近の返済表を確認し、根拠のある適正価格で資金計画を試算する。
• 2. 金融機関への事前連絡：売却の方向性が決まった段階で一括返済の手続き方法や必要期間を確認しておく。
• 3. 最適な売却手法の選択：一般仲介だけでなく、時期や事情に応じて自社買取やリースバックも検討に入れる。
• 4. 諸費用・税金を含めた手残り額の確認：売却額だけでなく、費用を引いた「最終的な純利益」で計画を立てる。
• 5. 信頼できる地域密着のパートナー選び：成約実績が豊富で、士業（司法書士・税理士等）や金融機関との連携が取れている会社を選ぶ。

6. 福島市での不動産売却・ローン相談なら「ネクストライフ」へ

ローンが残っている不動産の売却は、資金計画や手続きに慎重な判断が求められます。

株式会社ネクストライフ（不動産売却サポートセンター 福島）では、福島市密着の不動産会社として以下のトータルサポートを行っています。

• 精密な成約データに基づく査定：地域の最新データをもとに、完済可能かどうかを見極めた高精度な査定額をご提示します。
• 金融機関・提携士業とのワンストップ連携：抵当権抹消登記や相続手続き、税金特例の相談までスムーズに対応します。
• 秘密厳守・柔軟な対応体制：水曜・祝日や時間外のご相談にもフレキシブルに対応いたします。

「ローンが残っているけれど売却できるか確かめたい」「今の相場を知りたい」という方は、ぜひ株式会社ネクストライフまでお気軽にお問い合わせください！（ご相談・査定は完全無料・秘密厳守です）